Estrategias para amortizar una hipoteca

Definición de Hipoteca.

En primer lugar trataré de diferenciar dos conceptos que aunque van ligados a la idea que la mayoría de las personas tiene sobre las hipotecas, significan diferentes cosas y tienden a confundirse. Así pues, préstamo hipotecario no significa lo mismo que hipoteca. Un préstamo hipotecario es un contrato por el que una persona o entidad financiera pasa a ser el acreedor que nos presta una cantidad de dinero a devolver en un plazo y con unos intereses determinados, mientras que una hipoteca es una garantía que damos al acreedor como devolución del préstamo. La garantía consiste en que el inmueble servirá para garantizar la devolución préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera puede, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrarse la deuda, no cancelándose la deuda a menos que en la subasta se obtenga una cantidad suficiente para pagar el capital pendiente de pago, y los intereses devengados y no pagados hasta el momento de la cancelación del préstamo.

Por lo que en la actualidad al no considerar nuestra legislación la dación en pago,  responderemos, como obligación personal, con nuestros bienes presentes y futuros sobre el resto de la deuda no cancelada con la subasta del inmueble. Siempre y cuando el Banco no se acoja voluntariamente a la posibilidad de la dación en pago en determinados casos (claro está que esta voluntad es muy limitada como podemos comprender).

Elementos subjetivos de las Hipotecas.

-Nosotros que somos los propietarios ya que compramos una vivienda, pero a la vez cuando firmamos el préstamo además somos deudores.

-La entidad financiera (o una persona que a nivel particular nos presta el dinero, pero este caso es excepcional) es el acreedor del préstamo y además acepta la hipoteca como garantía de la deuda.

- El notario, delante del cual firmamos el contrato de préstamo con garantía hipotecaria y que da fe del contrato y controla su legalidad.

- El gestor que por cuenta de la entidad financiera realiza los trámites necesarios para efectuar las liquidaciones correspondientes de la hipoteca (normalmente también de la compra que se produce en el mismo instante) y se asegura de la inscripción registral de la misma como garantía para la entidad financiera de la deuda.

Elementos objetivos de las Hipotecas

-Importe máximo. La cuantía máxima que nos van a prestar en una hipoteca varia en función de varios factores.

*El primer límite viene dado por el valor de la vivienda. La ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestarnos hasta el 80% del valor de una tasación. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas entidades financieras han adaptado su oferta a la necesidad de los clientes para llegar al 100% del valor de tasación. Estas soluciones pasan por financiar ese exceso mediante préstamos personales u otras fórmulas.

*La segunda limitación viene marcada por nuestros ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 30 o 40% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes…

 -La cuantía que nos presta la entidad se denomina capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que debemos pagar en el plazo previsto mediante las cuotas.

-Las cuotas: también denominadas pagos mensuales o mensualidad (mal llamadas así pues no tienen por que pagarse cada mes pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o incluso una cuota al año), es la cantidad que pagamos y que en el plazo previsto nos lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital y una parte de pago de los intereses. La parte de capital se denomina amortización de capital y el resto pago de los intereses.

Si nuestra hipoteca permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina “carencia”, si nos permite no pagar la parte de amortización se llama “carencia parcial”. De todos modos debemos saber que lo que dejamos de pagar en ese momento incrementa la deuda. Es decir, lo que no pagamos ahora lo pagaremos más tarde.

-La amortización: es el pago del capital pendiente que hacemos en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza la mayoría de las hipotecas) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. Cuando tenemos un remanente de dinero y queremos bajar nuestra deuda podemos hacer una “amortización” extraordinaria. El dinero que damos fuera de las cuotas normales es una amortización parcial del capital que nos queda por pagar. Si pagásemos toda la deuda de golpe estaríamos hablando de una amortización total anticipada.

-El plazo: es el periodo de tiempo en el que hemos contratado que vamos a devolver el capital y los intereses. En una hipoteca se puede llegar normalmente hasta 30 años. Por encima de ese periodo debemos hacer cuentas ya que diez años más de hipoteca pueden reducir muy poco la cuota mensual.

-Los intereses: es el “precio” por el capital que nos han prestado y que pagamos en nuestra cuota y que se calcula según el capital pendiente y el tipo de interés. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo o a tipo variable.

-Las comisiones: Las entidades financieras suelen cobrar algunas comisiones en sus hipotecas. Para la concesión del préstamo, la Ley regula que todos los gastos relativos al estudio del préstamo se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina “comisión de apertura”. No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión. El precio de estas comisiones es libre siempre que se haya comunicado al Banco de España. Puede haber otras comisiones en nuestra hipoteca, pero todas deben corresponder a un servicio efectivamente prestado por la entidad y deben estar previamente comunicadas y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla a todo el sistema financiero.

-Los tipos de comisiones más comunes son:

*Comisión de apertura hipoteca: porcentaje sobre el importe de la hipoteca o cuantía fija que la entidad nos cobra en concepto de gastos de estudio, tramitación y gestión de la hipoteca.

*Comisión por cambio de condiciones o novación de hipoteca: la entidad cobra por los gastos administrativos incurridos al modificar las condiciones en el contrato original.

*Comisión por reclamación de impago de mi hipoteca: en el caso de existir cuotas impagadas, la entidad cobra en el momento en el que regulariza la deuda, un importe, normalmente fijo, en concepto de los gastos extraordinarios que se le generan al tener que volver a emitir el recibo. Se debe tener cuidado porque las cantidades cobradas en este concepto suelen ser muy elevadas.

*Tipo de interés de demora por impago de una cuota de la hipoteca : Es el tipo de interés que se aplica a las cantidades que, llegada su fecha de pago, no han sido abonadas. Es una penalización al titular si incumple sus obligaciones de pago.

*Comisión por amortización anticipada de mi hipoteca: la entidad financiera puede cobrar esta comisión al devolver el préstamo anticipadamente y es el resultado de aplicar un porcentaje sobre la cantidad amortizada antes de tiempo. Esta comisión tiene un máximo legal del 1% del capital amortizado en hipotecas a tipo variable y del 3% en hipotecas a tipo fijo.

*Comisión por subrogación de mi hipoteca: Porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que cambiemos de entidad financiera. Debemos tener en cuenta que no siempre se puede subrogar una hipoteca: el Préstamo hipotecario sí es subrogable, pero la hipoteca denominada como tal y cuya figura es un Crédito hipotecario no es subrogable.

*Comisión de estudio: Comisión que se paga a la entidad financiera en concepto de análisis para la concesión del préstamo.

-Otros gastos al contratar una hipoteca:

*Notario: Gastos ocasionados por la firma del contrato de la hipoteca ante notario.

*Registro: Gastos derivados de registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad, para poder adquirir la hipoteca.

*Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su base de cálculo es la Responsabilidad Hipotecaria, y el tipo aplicable varía según las Comunidades Autónomas, pudiendo oscilar entre el 0.1% y el 1%.

*Seguro: la Ley obliga a contratar un seguro de continente contra incendios para poder conceder la hipoteca (con cualquier entidad, no forzosamente con la que nos sugiera la entidad financiera).

* Muchas entidades obligan a contratar otros seguros, tarjetas, cuentas nómina y diversos productos no relacionados con la hipoteca.

Tipos de Hipoteca:

-Hipotecas a tipo de interés fijo: El tipo de interés no varía a lo largo de toda la vida de la hipoteca.

-Hipotecas a tipo de interés variable: El tipo de interés varía cada año (plazo habitual) en función de la evolución de un indicador fijado como referencia. Hay que tener en cuenta en las mismas los siguientes aspectos.

El tipo de interés (TAE) de salida: Se aplica durante el primer año y se revisa anualmente pasado ese plazo.

El índice de referencia de la hipoteca: suele ser el Euribor a un año, aunque también se puede utilizar el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de Bancos, de las Cajas o del conjunto de entidades (IRPH), el tipo activo de referencia de las Cajas, etc.

El diferencial a sumar al índice de referencia: Por ejemplo, Euribor + 1,90%. Es lo que marca la principal diferencia entre las diferentes hipotecas.

En la actualidad las hipotecas a tipo de interés variable son las más comercializadas puesto como punto de partida tienen intereses mas bajos al inicio del plazo, y ante coyunturas de tipos de interés bajos en los mercados tiene un ahorro considerable sobre las de interés fijos (de mayor relevancia ante coyunturas de intereses alcistas). Además    los costes de cancelación de la hipoteca a tipo variable están limitados por ley al 1% del importe amortizado anticipadamente, en cambio estas hipotecas están altamente expuestas a las variaciones cíclicas de los mercados.

Puede servir de referencia a la hora de planificar la fluctuación de los intereses de un tipo variable la evolución del euribor (índice variable más utilizado en hipotecas) que lo sitúa en un valor medio histórico de un casi 2,9%, alcanzado su máximo en julio de 2008 con un valor de casi un 5,4%

-Hipotecas “mixtas”: Inicialmente a tipo fijo, y luego variable. Se trata de hipotecas en donde su principal activo es unir lo mejor de cada una de los dos tipos de interés que existen en el mercado, es la combinación perfecta.

-Hipotecas multidivisa: es un tipo de hipoteca en la que el crédito se pide en una o varias divisas distintas. Normalmente se hace en divisas que tienen un tipo de interés bajo y estable. En este caso la hipoteca se referencia al LIBOR y como variable para calcular la cuota mensual esta ese tipo (LIBOR) y el cambio de moneda entre el Euro y lo que pidas. Es algo arriesgado por la cantidad de variables que entran en juego pero si sale bien puede suponer un ahorro importante respecto a una hipoteca referenciada al EURIBOR. Quizás como desventaja clara hay que indicar la alta volatilidad del mercado de divisas difícil de controlar.

Antes de pasar a describir las estrategias de amortización de estos préstamos debo indicar que antes de contratar un préstamo hipotecario debemos de cerciorarnos que en los contratos que los regulan no existen cláusulas suelo y de redondeo, aunque en la actualidad no se utilicen ante la proliferación de sentencias judiciales que las están anulando por ser cláusulas abusivas.

Estrategias de amortización del préstamo hipotecario:

En este apartado tratare de explicar las diferentes ventajas y desventajas de las posibles estrategias para la amortización de una hipoteca.

1) Estrategia de amortización anticipada de préstamo hipotecario reduciendo plazo:

Con este tipo de amortización anticipada se invierte en una fecha determinada una cantidad de capital ahorrado para reducir los plazos de vencimiento de la hipoteca manteniendo las cuantías de las cuotas del periodo (se paga la misma cantidad mes a mes, pero el número de cuotas se reduce).

Antes de enumerar las ventajas hemos de tener claro que a la hora de amortizar la hipoteca, aunque nosotros paguemos la misma cantidad de dinero mes a mes, en realidad estamos pagando una proporción del capital vivo, es decir el capital pendiente de amortizar, y una cantidad de intereses, que será mayor al principio y menor al final. Es el llamado sistema de amortización francés, que es el más utilizado en nuestro país como sistema para calcular el modo de amortizar un préstamo bancario. La base de este sistema consiste en concentran la mayor parte del pago de los intereses durante los primeros años de amortización de la hipoteca; casi el 20% de éstos se pagan en los dos primeros años, y los intereses a pagar serán tanto menores a medida que se va amortizando la hipoteca.

Ventajas:

-Al reducir el plazo implica menor carga financiera para los hipotecados, y por tanto menor dinero tendremos que satisfacer finalmente por la hipoteca que si reducimos solamente la cuota, puesto que estaremos menos expuestos en el tiempo a la variación de los tipos de interés, y el recálculo de los intereses cada período semestral o anual (son los más usados en hipotecas) se aplicaría sobre el capital pendiente sin disminuir cuota.

-Realizar la reducción de plazo cuanto antes puede suponer un ahorro bastante mayor que si lo hacemos más cerca de la fecha de vencimiento, puesto que es justo al principio cuando más proporción de intereses se pagan en el sistema de amortización francés, en el final del período de amortización es mínima la amortización de intereses hasta el ultimo año que estaríamos hablando de unos pocos euros.

-Incluso en períodos de intereses bajos la reducción en las cuotas y no el plazo puede suponer no aprovechar al máximo la desgravación fiscal de vivienda habitual si la nuestra es una de las hipotecas que todavía la puede aplicar.

-Aunque no haya una disminución de la cuota si la inflacción mantiene unos parámetros normales y estables (nunca en situación de deflacción estructural) cada año será más fácil pagar esa misma cuota en la proporción de la inflacción.

-Con la amortización de plazo es más fácil las negociaciones para la subrogación de hipoteca con otra entidad bancaria, y conseguir diferenciales menores.

Ejemplo:

Así, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años y con un diferencial del 0,75% sobre el euríbor, la cuota es de 664,95 euros al mes. Si se amortizan 9.000 euros, la cuota se reduciría hasta los 625,10 euros, con lo que se ahorrarían 480 euros al año, pero se pagarían 46.530 euros de intereses en toda la vida del préstamo. Si en cambio, los destinamos a amortizar tiempo, logramos reducir en 2 años justos el tiempo pendiente del préstamo y nos ahorramos casi 4.000 euros de intereses (42.540 euros en total). Además a mayores plazos hipotecarios con el mismo capital a amortizar la diferencia entre un método y el otro todavía es más notable.

Desventajas:

Fundamentalmente la principal desventaja es que una reducción de plazo no disminuye la cuota a pagar al mes, por lo que debemos planificar muy bien la capacidad presente y futura para sostener, con la liquidez que nos quede, los gastos necesarios e indispensables que tengamos.

Pero también no nos podemos olvidar de una situación a la inversa. Tenemos una potente capacidad de ahorro que con una política de inversión acertada nos está llevando a conseguir unas rentabilidades porcentuales y globales por encima de los intereses del préstamo hipotecario. Ante esta tesitura quizás sea mucho más interesante no amortizar ni cuota ni plazo, puesto que con el exceso de liquidez sacamos más rendimiento a nuestro capital que amortizando deuda. Esta situación parece excepcional en la actualidad pero tal y como va el euribor hoy en día y con diferenciales antiguos es de fácil consecución, y si no preguntémonos porque ante la importante bajada de precios de los inmuebles, las hipotecas son bastantes más caras que en los años de la burbuja inmobiliaria, de todos es sabido que los bancos están para ganar dinero y sería insostenible para los mismos que la diferencia de los intereses pagados y cobrados fuera negativa.

2) Estrategia de amortización anticipada de préstamo hipotecario reduciendo cuota:

En principio se debería emplear esta estrategia para anticiparnos en el tiempo a cubrir momentos puntuales de falta de liquidez, en los que el mantenimiento en el tiempo en la cuota nos pueda llevar a la acumulación de deudas o a la reestructuración de las mismas con un nuevo endeudamiento, un círculo vicioso del que difícilmente una familia podrá salir si no mejora notablemente su situación económica.

Pero quizás sea más interesante la siguiente estrategia de una planificación de pago de un préstamo hipotecario amortizable por el sistema francés.

3) Estrategia mixta de amortización anticipada de préstamo hipotecario:

Esta consiste  en la amortización de plazo en la primera mitad del período de pago de la hipoteca, con lo que como mencione anteriormente, pagaríamos la mayor cuantía de los intereses del préstamo.

Y la amortización de cuota a partir de la segunda mitad del período de amortización de la hipoteca, puesto que casi no pagaríamos intereses y estaríamos menos expuestos a las variaciones del euribor o índice de referencia. De este modo en esta segunda mitad con la disminución del pago de la cuota podríamos invertir dicho capital, si nuestra situación nos lo permite, para sacarle una rentabilidad mayor que la amortización de un plazo en el que cada vez se nos cobra intereses inferiores y decrecientes.

4) Derecho de retracto sobre la venta del crédito hipotecario

Por último analizaré más que una estrategia de amortización, la posibilidad que nos abre el Código Civil en su artículo 1535 al Derecho de Retracto sobre la venta de deudas hipotecarias.

“Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.

Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.

El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.”

En la actualidad es muy habitual que un banco venda un paquete de hipotecas a un “fondo buitre”, en lo que parece por parte de estos una estrategia de adquisición masiva de créditos dudosos (no solamente hipoteca, en realidad). Son fondos como Fortress, Cerberus o Lone Star y los precios de compra son realmente baratos, aunque las cifras globales son altas: se habla de más de 4600 millones de euros a julio del año pasado.

La venta no tendría que afectar al deudor del crédito, pero en la práctica sí lo hace: estos fondos compradores no tienen ninguna relación con los deudores y suelen emplear técnicas más agresivas de cobro; además, es frecuente que los directivos de esos fondos tengan un bonus ligado a la recuperación de esa deuda.

En todo caso, el deudor sí que podría verse afectado, esta vez en sentido favorable, si pudiera acogerse a lo dispuesto en el artículo 1535 del Código Civil, este precepto establece en definitiva que si un acreedor, no solamente un banco, cualquier acreedor, vende un crédito que está siendo discutido en vía judicial, el deudor puede recomprarlo por el precio pagado mas algunos gastos. Habitualmente la cantidad fijada como precio será bastante inferior a la debida puesto que a fin de cuentas al estar en un pleito hay una incertidumbre acerca de cómo acabará ese crédito cuando se dicte sentencia.

Pero ante tantas ventajas existen algunos inconvenientes, para poder ejercer el derecho de retracto es necesario tener noticias de la venta del crédito y la verdad es que hay mucha transparencia y puntualidad en notificación de los mismos por los Bancos, por lo que el plazo de ejercicio resulta muchas veces insuficiente para poder ejercer este derecho con eficacia. Ante esta tesitura siempre está abierta la vía judicial, ya muy sensibilizada ante los abusos bancarios y recomendable en estos casos.

Y por último la imposibilidad de muchas familias de hacerse cargo de dicho importe incluso disminuido, puesto que si lo tuviesen quizás la deuda no sería litigiosa. En estos casos sería recomendable buscar algún tipo de préstamo familiar para hacer viable la operación.

 

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